Louos: conheça as propostas de gabarito da orla atlântica de Salvador

Vista aérea de Salvador.

Vista aérea de Salvador.

Mapa da Louos de Salvador, com recorte na definição do gabarito de altura máxima das edificações em toda a Área de Borda Marítima.

Mapa da Louos de Salvador, com recorte na definição do gabarito de altura máxima das edificações em toda a Área de Borda Marítima.

A Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (Louos), cujo projeto de lei foi entregue pela Prefeitura à Câmara no último dia (21/06/2016), estabelece um conjunto de regras e critérios para o ordenamento do território municipal. Dentre eles está a definição do gabarito de altura máxima das edificações em toda a Área de Borda Marítima. Um caso específico é a Orla Atlântica de Salvador, para a qual buscou-se uma definição de gabarito que, além de evitar o sombreamento da praia, preserve o conforto ambiental. Além da altura máxima, foram estabelecidos outros parâmetros que ajudam a preservar a ventilação e a paisagem urbana dessa área tão importante para Salvador, como os recuos e afastamentos entre edificações, índices de ocupação máxima, índice de permeabilidade e os coeficientes de aproveitamento.

A Borda Atlântica vai desde a Praia do Farol da Barra até a Praia de Ipitanga. Em todo esse trecho, o Projeto de Lei da Louos, além de definir a altura máxima das edificações, exige a elaboração de estudo solar, a ser entregue para análise da Prefeitura junto com o projeto do empreendimento, demonstrando a incidência da sombra da futura edificação, evitando-se assim o sombreamento da praia. Dessa forma, mesmo que o estudo solar aponte que uma edificação mais alta não ocasionaria sombra à praia, o limite máximo de gabarito prevalece.

Um ponto importante a ser destacado é que a altura definida não se aplica exclusivamente à construção, pois é medida a partir do nível da praia. Ou seja, o relevo do terreno é computado como parte dessa altura. Por exemplo, um empreendimento cujo terreno é plano, no nível da praia, terá mais andares que a edificação em um terreno que esteja na mesma área, mas a cinco metros do nível da praia.

Altura das edificações – Uma inovação que o PL da Louos traz é o escalonamento do gabarito de alturas máximas em faixas. Quanto mais próxima da praia, mais baixa será a edificação. Essa proposta resulta em uma composição mais harmônica da orla, bem como influencia na ventilação e na paisagem urbana.

As alturas máximas ficam assim definidas (confira desenhos nos quadros anexos):

Da borda da faixa de praia (início das áreas urbanizáveis) até 60 metros – a altura máxima será de 36 metros, o que corresponde a 12 andares.

Do limite dos 60 metros a 90 metros da borda da praia – a altura máxima será de 45 metros, o que corresponde a 15 andares.

Do limite dos 90 metros até 120 metros da borda da praia – a altura máxima será de 60 metros, 20 andares.

Dos 120 metros até o final da delimitação da área de borda marítima – a altura é de 75 metros, 25 andares.

Dentro da área de Borda definida no PDDU as alturas máximas das edificações não poderão ultrapassar 75 metros ou 25 andares.

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